LOI FISCALE : LOI GIRARDIN

Lorsque l'on effectue une défiscalisation en loi Girardin, on acquière un logement neuf ou en état futur d'achèvement situé dans les DOM-TOM. Cette défiscalisation mise en place le 21 juillet 2003 (loi n° 2003-660 du programme pour l'outre-mer) est accompagnée de fortes réductions d'impôts.

Ces réducations d'impôts sont désormais plafonnées à 40 000 euros pour un contribuable au titre d'une même année d'imposition, ou 15% du revenu brut du contribuable. Ce nouveau plafonnement a été mis en place avec la loi de Finances de 2009.

Le calcul de ces réductions prend en compte un plafond par mètre carré habitable. En défiscalisation loi Girardin le prix du m² est limité à 2 247€ HT (Soit 2 438€ TTC). Pour le secteur intermédiaire, un plafond de ressources des locataires doit être respecté, le loyer devant également être adapté, ce qui n'est pas le cas dans le secteur libre.

I. Comprendre la défiscalisation en loi Girardin

Accompagnée de fortes réductions d'impôts, la défiscalisation selon la loi Girardin permet l'acquisition d'un bien immobilier neuf ou en état futur d'achèvement dans les DOM-COM et destiné à la résidence principale du locataire ou du propriétaire. Les DOM-COM comprennent la Martinique, Guadeloupe, Réunion, Guyane, Mayotte, Saint Pierre et Miquelon et la Nouvelle Calédonie.

A noter : les réductions sur l'impôt générées par le dispositif Girardin sont comptabilisées dans le plafond global annuel des "niches fiscales" : en 2010, il est égal, tous les ans, à 20 000 € + 8% des revenus nets imposables (après abattements).

Le régime Girardin : quelques précisions
Un dispositif fiscal de faveur est mis en place dans le cadre d'une loi programme pour l'outre-mer, ce dispositif fiscal permettant d'effectuer une défiscalisation est dénommée loi Girardin.
Cette défiscalisation est valable jusqu'au 31 décembre 2017. Elle remplace la loi Paul mais reprend dans les grandes lignes les mêmes dispositions tout en simplifiant et en assouplissant de nombreuses mesures.
La loi de Finances pour 2009, a par contre mise en place un plafonnement en termes de réduction d’impôts maximale. Désormais un contribuable ne pourra défiscaliser avec la loi Girardin que dans la limite de 40 000 euros maximum par an. L’article 199 Undecies D précise que « La somme des réductions d'impôt sur le revenu mentionnées aux articles 199 undecies A et 199 undecies B et des reports de ces réductions d'impôts, dont l'imputation est admise pour un contribuable au titre d'une même année d'imposition, ne peut excéder un montant de 40 000 €. »

Toutefois sur option du contribuable, ce plafonnement pourra être basé sur les revenus du contribuable. Au quel cas la défiscalisation loi Girardin ne devra pas dépasser 15% du revenu servant de base au calcul de l'impôt sur le revenu pour l’année d’imposition. L’article 199 Undecies D précise que « sur option du contribuable, le plafonnement peut être fixé à 15 % du revenu de l'année considérée servant de base au calcul de l'impôt sur le revenu dans les conditions prévues au I de l'article 197 ».

Quels amortissements possibles grâce à la loi Girardin ?

Dans cette loi de défiscalisation on distingue deux secteurs : le secteur libre et le secteur intermédiaire qui impose de respecter un plafond de loyer et de ressources des locataires. Le montant de la réduction octroyée varie selon que le logement se situe dans l'un ou l'autre de ces deux secteurs.

Si l'acquéreur opte pour le secteur intermédiaire le montant de la déduction sera plus important.
Taux de défiscalisation en secteur libre : 40% de l'investissement sur 5 ans, soit 8% par an.
Défiscalisation possible en secteur intermédiaire : 50% de l'investissement sur 5 ans soit 10% par an.

A noter que pour les baux conclus en 2008 avec un nouveau locataire ou faisant l'objet en 2008 d'un renouvellement exprès, le loyer annuel par mètre carré de surface habitable, charges non comprises, ne doit pas excéder :
152 € dans les départements d'outre-mer, à Saint-Martin, à Saint-Barthélemy et à Mayotte ;
192 € à Saint-Pierre-et-Miquelon, en Nouvelle-Calédonie, en Polynésie française, dans les îles Wallis et Futuna et les Terres australes et antarctiques françaises.

Exemples concrets

Logement situé dans le secteur libre (pas de plafond de loyer)
Taux de la réduction
Celle-ci est égale à 40% du montant de l'investissement limité à 2 438€ TTC le m² (2 247€ HT) (habitable + varangue de 14 m² maximum), étalée sur 5 ans soit 8% par an pendant 5 ans. Le propriétaire est tenu de louer le bien pendant 5 ans.
Exemple : appartement de 53,39 m² de surface habitable et 14 m² de terrasse, pour un prix de 140 000€. La défiscalisation possible est de :
53,39 m² + 14 m² = 67,39 m² de surface défiscalisable
67,39 m² x 2 438€ = 164 297€
164 297€ x 40% = 65 719€ sur cinq ans, soit 13 144€ par an pendant 5 ans
Un contribuable payant 13 000€ d'impôt sur le revenu pourra donc déduire 13 144€ de ses impôts.

Logement situé en secteur intermédiaire (plafond de loyer)
Taux de la réduction
Celle-ci est portée à 50% du montant de l'investissement limité à 2 438€ TTC le m² (2 247€ HT) (habitable + varangue de 14 m² maximum, étalée sur 5 ans soit 10% par an pendant 5 ans. Le propriétaire est tenu de louer le bien pendant 6 ans.
Exemple : appartement de 53,39 m² de surface habitable et 14 m² de terrasse, pour un prix de 140 000€. La défiscalisation possible est de :
53,39 m² + 14 m² = 67,39 m² de surface défiscalisable
67,39 m² x 2 438€ = 164 297€
164 297€ x 50% = 82 148€ sur cinq ans, soit 16 430€ par an pendant 5 ans
Un contribuable payant 16 000€ d'impôt sur le revenu pourra donc déduire 16 430€ de ses impôts.

Positions communes aux deux secteurs
En défiscalisation loi Girardin, le plafond de défiscalisation au m² est limité à 2 438 € TTC (soit 2 247€ HT pour 2009), pour les logements destinés à la location. Ce plafond est indexé sur le coût de la construction.

Plafonds annuels de ressources applicable en défiscalisation loi Girardin 2010
Composition du foyer fiscal Plafond annuel des ressources
DOM, Saint-Martin, Saint-Barthelemy et mayotte Polynésie française : Nouvelle Calédonie ; îles Wallis et Futuna ; les Terres australes et antarctiques française et Saint-Pierre-et-Miquelon

personne seule 29 018€ 28 163€
couple 53 671€ 52 088€
Personne seule ou couple ayant une personne à charge 56 775€ 55 100€
Personne seule ou couple ayant deux personnes à charge 59 880€ 58 114€
Personne seule ou couple ayant trois personnes à charge 64 029€ 62 138€
Personne seule ou couple ayant quatre personnes à charge 68 178€ 66 164€
Majoration par personne à charge à partir de la cinquième + 4 355€ + 4 226€
(Plafond en vigueur en 2010, source : B.O.I B-16-10 n° 27 du 25 FEVRIER 2010)

II. Quels sont les avantages en défiscalisation loi Girardin ?

La loi Girardin permet une réduction d'impôts égale à 50% du montant de l'investissement dès la première année de l'investissement.
Cette défiscalisation est particulièrement avantageuse : l'investissement se fait sur une courte durée, l'effort d'épargne mensuel est très faible et la réduction d'impôts importante.

Le principal avantage de cette défiscalisation loi Girardin réside dans le fait que le plafond de réduction d'impôts annuel est élevé, 40 000 euros annuellement ou 15% du revenu. De ce fait dans la majorité des cas, la défiscalisation ne sera limitée que par le prix d'achat du bien, puisque que l'on parle de surface défiscalisable en Loi Girardin. La réduction d'impôt n'est donc limité qu'a la surface du bien et par voie de conséquence au prix d'achat du bien et donc à la capacité financière de l'emprunteur.

En optant pour ce type de défiscalisation, vous pouvez bénéficier de réduction d'impôts supplémentaires :
4% lorsque le logement utilise l'énergie solaire,
10% lorsque le logement est situé dans une zone d'urbanisation sensible
Enfin les primes d'assurance pour loyers impayés sont déductibles des revenus locatifs pour leur montant réel.

III. Loi Girardin : les chiffres clés

Une économie d'impôt répartie sur : 5 ans
Une durée de conservation minimum de 6 ans (secteur intermédiaire) et de 5 ans en secteur libre
Une durée minimum de conservation de 10 ans en résidence principale

Taux de défiscalisation :
Secteur intermédiaire : 50 %
Secteur libre : 40 %
+ 4% défiscalisant avec des énergies renouvelables
+ 10% défiscalisant lorsque l'investissement est situé en zone sensible

IV. Quels sont les points de vigilances en défiscalisation loi Girardin ?

En défiscalisation loi Girardin, le logement doit être loué nu pendant 6 ans en locatif « intermédiaire » (sous conditions de loyer et de ressources du locataire) ou 5 ans en locatif « libre ».
En choisissant cette défiscalisation, vous ne pouvez, pour un même logement, cumuler la loi Girardin avec d'autres réductions d'impôts ou certaines déductions (déduction pour amortissement dans le cadre du dispositif loi Robien par exemple).

A noter que pour les baux conclus en 2010 avec un nouveau locataire ou faisant l'objet en 2010 d'un renouvellement exprès, le loyer annuel par mètre carré de surface habitable, charges non comprises, ne doit pas excéder :

152 € dans les départements d'outre-mer, à Saint-Martin, à Saint-Barthélemy et à Mayotte ;
192 € à Saint-Pierre-et-Miquelon, en Nouvelle-Calédonie, en Polynésie française, dans les îles Wallis et Futuna et les Terres australes et antarctiques françaises.

Enfin le montant « défiscalisable » lors d'une acquisition en loi Girardin est plafonné très précisément à 2 438€ TTC du m², soit 2 247€ HT. (Plafond en vigueur en 2010, source : B.O.I B-16-10 n° 27 du 25 FEVRIER 2010)

V. Qui est concerné par une défiscalisation en loi Girardin ?

Ce type de défiscalisation est donc particulièrement intéressant pour les contribuables qui payent au moins 6000€ d'impôts, et qui souhaitent défiscaliser tout ou partie de leurs impôts.

VI. Notre avis sur cette défiscalisation loi Girardin

Cette défiscalisation pour les particuliers est un moyen de bénéficier de réductions fiscales très importantes et rapides. Les différents gouvernements ont amélioré et aménagé le dispositif depuis 20 ans qui en fait l'un des plus attractifs de toutes les lois de défiscalisation. Le plafonnement à 40 000 euros ou 15% du revenu ne devrait pas changer fondamentalement les stratégies patrimoniales avec le dispositif de la loi Girardin.