LOI FISCALES : LOI BORLOO

Dans le cadre d'une défiscalisation en loi Borloo neuf, il est possible d'amortir jusque 65% du bien sur 15 ans maximum en déduction d'impôt, les loyers et ressources des locataires sont plafonnés.

Les bénéficiaires du régime de la loi Borloo neuf regroupent les personnes propriétaires de logements neufs et qui s'engagent à le louer nu à des locataires qui en font leur résidence principale.

Le logement doit rester en location au minimum 9 ans.

I Le principe de la défiscalisation en loi Borloo neuf

La défiscalisation en loi Borloo neuf est destinée à des particuliers achetant un logement neuf destiné à la location à usage d'habitation principale du locataire. La loi Borloo permet d'acheter grâce aux économies d'impôts accordées par l'état un bien immobilier neuf " à un prix réduit ".

Les conditions de la loi Borloo neuf :
les logements achetés en loi Borloo neuf doivent être loués nus durant 9 ans au minimum et faire office de résidence principale du locataire ;
les plafonds de loyers sont imposés ainsi que le plafond de revenus du locataire (plafond imposé lors de la location ; ce qui n'est pas le cas en loi Robien recentré). (voir plafond annuels loi Borloo 2009)

Précisions sur le régime Borloo neuf

La loi Borloo neuf vient en complément de la loi Robien recentré. Le régime de défiscalisation Borloo neuf, comparativement au régime Robien recentré, confère des avantages supplémentaires en contrepartie de contraintes de loyers et de location supplémentaires. Un investisseur qui souhaite bénéficier du régime Borloo neuf doit nécessairement opter également pour le régime Robien recentré (il est possible de bénéficier du régime Robien recentré sans opter pour le régime Borloo neuf, mais pas l'inverse).

Amortissement avec la loi Borloo neuf
La loi Borloo neuf permet de bénéficier d'une déduction d'amortissement sur un total de 15 ans. Les 9 premières années se divisent de la manière suivante : déduction de 6% du prix d'achat du logement pendant 7 années, puis 4% pendant les 2 années suivantes.

A la différence de la déduction d'amortissement du régime Robien recentré (applicable 9 années sans prorogation possible), la déduction spécifique Borloo neuf peut-être prolongée pour 2 périodes de 3 ans chacune : soit 15 ans de mise en location maximum.

Lorsque l'acheteur opte pour une défiscalisation Borloo neuf et s'engage à proroger son engagement initial, il est autorisé à pratiquer une déduction supplémentaire d'amortissement égale à 2,5% du prix d'achat du logement durant les deux périodes de trois années. Soit 15% de réduction d'impôt supplémentaire, ce qui porte la défiscalisation totale à 65%.

Loi Borloo neuf : plafonds de loyer mensuels applicables en 2009
Les plafonds de loyer sont ceux applicables pour l'année 2009, ils sont définis par m² et charges non comprises (applicables uniquement lors d'une défiscalisation en loi Borloo neuf). Ils sont révisés chaque année, selon le nouvel indice « IRL » (Indice de révision des loyers publié par l'INSEE).

Zone A 17,32 € Paris, petite couronne et 2ème couronne jusqu'aux limites de l'agglomération parisienne, Côte d'Azur et Genevois français
Zone B1 12,04 € Agglomérations de plus de 250 000 habitants, quelques agglomérations chères (Annecy, Bayonne,…), pourtour de la côte d'Azur, départements d'outre-mer, Corse et îles.
Zone B2 9,85 € Agglomérations de plus de 50 000 habitants autres zones frontalières ou littorales chères, limites de l'île de France
Zone C 7,22 € Reste du territoire

Plafonds annuels de ressources applicables en 2009 en loi Borloo neuf (source BO des impôts 5 D-1-09)
Plafonds annuels de ressources : Borloo 2009 (en euros)

Composition du foyer fiscal Zone A Zone B1 Zone B2 Zone C

Personne seule 43 753 32 499 29 791 29 590
Couple marié 65 389 47 725 43 749 39 771
+ 1 personne à charge 78 602 57 135 52 374 47 612
+ 2 personnes à charge 94 153 69 146 63 384 57 622
+ 3 personnes à charge 111 459 81 156 74 394 67 630
+ 4 personnes à charges 125 421 91 544 83 916 76 287
Par personne à charge dès la 5ème + 13 979 + 10 398 + 9 531 + 8 664
Les zones sont définies pour la loi Borloo neuf comme précédemment (ce nouveau zonage géographique est applicable depuis le 10 août 2006).

II Défiscalisation en loi de Borloo neuf : avantages

Un abattement forfaitaire de 30% sur les loyers, afin de compenser des loyers plus faibles que ceux du Robien recentré, le dispositif Borloo neuf permet à l'investisseur d'effectuer une déduction forfaitaire plus intéressante sur les loyers.

L'amortissement de 6% par an pendant 7 années, 4% par an pendant 2 années, et la prorogation de 6 ans (si l'acheteur le souhaite), permettent d'amortir jusqu'à 65% du montant de l'investissement.

Ce déficit d'amortissement est imputable chaque année sur le revenu global dans la limite de 10 700€ par an. Tout supplément est reportable sur les 10 ans qui suivent.

De plus grâce à ce dispositif Borloo neuf, l'acquéreur a la possibilité de défalquer de ses impôts les intérêts d'emprunts, la taxe foncière, les charges de gestion, de gardiennage, d'assurance et les frais d'entretien et de travaux de rénovation.

A noter : les réductions sur l'impôt générées par le dispositif loi Borloo sont comptabilisées dans le plafond global annuel des "niches fiscales" : il est égal, tous les ans, à 25 000 € + 10 % des revenus nets imposables (après abattements).

III.Défiscalisation en loi de Borloo neuf : inconvénients
En contrepartie des avantages fiscaux complémentaires attachés au régime Borloo neuf le bailleur doit s'engager à respecter des engagements plus contraignants que ceux attachés au seul régime « Robien recentré ».
Ainsi les plafonds de loyer mensuel correspondent à ceux du secteur locatif intermédiaire (~ 70% de la valeur de marché fixé par l'administration fiscale). Les ressources du locataire sont également soumises à un plafond qui diffère selon la zone géographique dans laquelle se trouve le logement.

Lors d'une défiscalisation en loi de Borloo neuf il est nécessaire de conserver le bien loué pendant une période minimale de 9 ans. De plus il n'est pas possible de cumuler les avantages du dispositif Borloo neuf avec le régime Borloo ancien.

Le système du micro-foncier ne peut pas être associé à cette loi de défiscalisation.

Il faut aussi faire attention au calcul des surfaces à prendre en compte pour l'appréciation des plafonds de loyer. La surface à retenir est : la surface habitable de l'appartement, augmentée de la moitié (dans la limite de 8 m² par logement) de la surface des caves, sous-sols, remises, ateliers, séchoirs et celliers extérieurs au logement, resserres, combles et greniers aménageables, balcons, loggias et vérandas, à l'exception des garages et places de stationnement couvertes ou non.

IV. Défiscalisation loi Borloo neuf : pour qui?

La défiscalisation grâce à la loi Borloo neuf peut être utilisée uniquement par des contribuables fiscalement domiciliés en France ou hors de France. Leurs revenus tirés de la location du logement sont imposés en France dans la catégorie des revenus fonciers.
Le logement peut-être la propriété : des deux époux ou d'un seul d'entre eux, ou de leurs enfants à charge mineurs ou infirmes, ou encore enfants majeurs rattachés. Le logement peut également être la propriété d'une société non soumise à l'IS (SCI de gestion, SCPI, société immobilière de copropriété ou toute autre société de personnes).

Cette défiscalisation est donc particulièrement intéressante pour les contribuables qui on une tranche d'imposition supérieure ou égale à 30% et qui paye au moins 3000€ d'impôts.

V. Défiscalisation en loi Borloo neuf : notre avis

La loi Borloo neuf complète l'actuel dispositif de la loi Robien recentrée. Ce nouveau dispositif favorise davantage l'investisseur par un nouvel avantage fiscal plus puissant qui optimise sur la durée, le montant des déficits fonciers imputables.

Cette défiscalisation en loi Borloo neuf permet de réaliser des économies d'impôts en acquérant un bien immobilier neuf destiné à la location non meublée mais impose de respecter des conditions de ressources du locataire et impose un plafond de loyer.